房产抵押贷款期限主要由房产类型、贷款用途、借款人资质及房龄共同决定，具体规则如下：
一、按贷款用途划分
经营用途贷款
最长年限：通常不超过5年
贷款额度：一般为房产评估值的70%
利率：在基准利率上浮20%以上
消费用途贷款
常见年限：1年、3年、5年、10年，最长不超过10年
二、按房产类型划分
住宅类房产
最长年限：可达30年，但需同时满足以下条件：
借款人年龄 + 贷款期限 ≤ 60岁（“双优”客户可放宽至70岁）；
房龄 + 贷款期限 ≤ 40年（例如房龄20年的住宅，最多可贷20年）。
二手房抵押：最长不超过20年
商业/工业类房产
商业用房（商铺、写字楼）：最长5年，且房龄 + 贷款期限 ≤ 30年
厂房：最长贷款年限一般不超过50%的房产评估值对应的期限
三、其他影响因素
借款人资质
需满足月收入 ≥ 月供2倍，且近2年征信逾期记录 ≤ 6次；
年龄需在18-65周岁之间，身体健全。
房龄限制
超过银行规定的房龄上限（如40年）可能导致直接拒贷或缩短贷款期限。
银行政策差异
不同银行对贷款期限的设定存在差异，需具体协商。
四、综合建议
短期需求（1-5年）：适合经营用途或高流动性资金需求；
长期需求（10-30年）：优先选择住宅抵押，并确保房龄和年龄符合银行要求。